FUNDOS IMOBILIÁRIOS – O QUE PODEMOS ESPERAR PARA OS PRÓXIMOS MESES?

ARTIGO DE LEONARDO NASCIMENTO

Apesar da recente recuperação do Ibovespa nos últimos dias, o índice ainda sofre para se fixar acima da marca de 100 mil pontos. Enquanto isso, os fundos imobiliários têm apresentado uma recuperação mais rápida e um futuro mais promissor. Não há como negar que os impactos causados pela pandemia de covid-19 foram grandes e que determinados FIIs ainda sofram com as oscilações do mercado, mas a retomada está sendo muito mais vigorosa do que em outros tipos de investimentos.

Tal realidade é explicada por alguns fatores, como o reaquecimento de boa parte dos setores da economia. Por outro lado, há a expectativa de manutenção da taxa básica de juros do Brasil em um nível muito baixo, que deve permanecer assim por um longo período. Consequentemente, isso fará com que, continuamente, haja fluxo de capital para investimentos um pouco mais arrojados, até mesmo para os conhecidos como high yield.

Vemos, por exemplo, FIIs com desempenho melhor que outros ativos de renda variável, como as ações. Quando olhamos para o ativo em si, é possível perceber a dimensão dos fundos imobiliários: há opções com diversos tipos de classes e com características de risco e de retorno muito distintas. Por esse motivo, é sempre melhor analisar cada segmento do setor. Há fundos imobiliários de tijolo, voltados para aquisição do imóvel em si; fundos imobiliários de papel, voltados para aquisição de títulos de dívidas lastreados em ativos imobiliários; e os fundos híbridos, que misturam um pouco de tudo.  O mais interessante é mesclar os ativos e ter um pouco de cada tipo na sua carteira.

Atualmente, são os fundos de papel (CRIs) os que apresentam um melhor desempenho porque via de regra são indexados à alguma taxa de inflação, normalmente IPCA ou IGP-M, e tivemos uma pressão inflacionária maior durante a pandemia. Enquanto isso, os fundos de tijolo obtêm a rentabilidade através de aluguel ou de operações de venda de imóveis por meio de fundos de desenvolvimento ou fundos de aluguel.

Com a pandemia, boa parte dos fundos de tijolo acabou perdendo rentabilidade, já que as empresas estão, em sua maioria, fechando ou reduzindo a necessidade de espaços comerciais. Essa, inclusive, é uma tendência que ainda não se reverteu e deve continuar no longo prazo. Aluguel de galpões, por exemplo, tem um prognóstico melhor com a economia voltando a aquecer e ligados à atividade econômica do setor de logística. Há ainda os papéis de shopping centers, que seguem com muitas incertezas porque as pessoas continuam receosas de voltar a frequentar esses espaços e há muitos lojistas com dificuldade e fechando suas portas.

Os fundos de papel têm aproveitado o boom imobiliário para empreendimentos residenciais e saciado o apetite por novos projetos. Um benefício é o lastro dessas operações, indexadas pelo IGP-M ou pelo IPCA. São operações pulverizadas e geralmente atreladas às Cédulas de Crédito Imobiliário, que foi o que deu origem ao contrato de compra e venda do imóvel.

Do outro lado, há os fundos de desenvolvimento, que já estão apresentando boas perspectivas. Existe espaço para compra de bons terrenos e para negociações vantajosas. Há muitos ativos depreciados, principalmente aqueles voltados ao residencial. Estes, surpreendentemente, vinham em uma trajetória negativa nos últimos anos, mas, possivelmente, terão espaço para caminhos mais lucrativos no futuro. Aos poucos, também, os bancos estão precificando os juros imobiliários menor. No que tange ao fundo de tijolo, dependendo do perfil do investidor, a conta começa a valer mais a pena na compra que no aluguel. É um setor que segue em uma segunda retomada. Os fundos deste setor, portanto, apresentam um prognóstico melhor.

Para 2021, o prognóstico está atrelado a uma grande incógnita: o problema fiscal do Brasil. É preciso entender como o Congresso vai se comportar. O mercado está atento às eleições para presidência da Câmara dos Deputados e do Senado, que refletem como as reformas vão ser encaminhadas. Conseguindo a aprovação das reformas e mantendo o teto de gastos, a previsão é que os fundos de shoppings e corporativos se estabilizem em um nível melhor. Ganham os gestores e ganham também os investidores.

 

Leonardo Nascimento é sócio-fundador da Urca Capital Partners