O avanço acelerado da incorporação imobiliária em municípios tradicionalmente planejados como cidades residenciais e acolhedoras tem provocado uma profunda transformação no perfil urbano de diversas regiões do país. A avaliação é do contador, consultor empresarial e especialista em tributação Jorge Carlos Bahia, que acompanha de perto o movimento de construtoras e incorporadoras em diferentes municípios.
Segundo ele, cidades que historicamente tinham zoneamento bem definido — com áreas separadas para indústrias, logística, comércio e residências horizontais — estão passando por um processo de flexibilização urbanística, permitindo a verticalização em bairros antes ocupados exclusivamente por casas. “O que temos observado é que, para alguns municípios, o conceito de planejamento urbano parece ter perdido força. Cidades que sempre se preocuparam em manter áreas bem segregadas hoje estão permitindo uma mescla intensa, inclusive com prédios sendo construídos em bairros tradicionalmente horizontais”, afirma Jorge Bahia.
Foco no investimento imobiliário e possível impacto na arrecadação
De acordo com o especialista, o foco dos investimentos tem migrado fortemente para o setor imobiliário, especialmente para projetos de incorporação. Esse movimento, segundo ele, não ocorre por acaso e pode estar relacionado à expectativa de aumento de arrecadação municipal no médio e longo prazo. “Quando você compara um terreno com uma única residência a um prédio de oito, nove ou dez andares construído no mesmo local, a diferença de potencial arrecadatório é enorme. São várias unidades, várias frações ideais de terreno e, consequentemente, mais IPTU no futuro”, explica.
Embora o IPTU não faça parte diretamente da Reforma Tributária, Bahia destaca que instrumentos criados nesse contexto acabam influenciando as decisões dos municípios.
CIB e SINTER ampliam controle sobre imóveis e proprietários
Um dos principais pontos levantados pelo consultor é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído no final de 2022 e alimentado com dados enviados pelos cartórios de registro de imóveis por meio do SINTER — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.
Desde janeiro de 2025, essas informações passaram a integrar a base de dados da Receita Federal, e os efeitos práticos começam a ser sentidos a partir de 2026. “Hoje, a Receita Federal já tem acesso às informações do imóvel e do proprietário. Isso muda completamente o nível de fiscalização, especialmente em relação a rendimentos de aluguel que antes não eram declarados”, ressalta Jorge Bahia.
Segundo ele, situações comuns nos escritórios de contabilidade — como contribuintes com vários imóveis que deixam de declarar aluguéis — tendem a se tornar cada vez mais arriscadas. “A partir de 2026, vai ser muito sensível para o Fisco perceber a não declaração de rendimentos. O imóvel está cadastrado, o proprietário está identificado. A omissão passa a ser facilmente detectável”, alerta.
Possível uso do CIB para atualização do IPTU
Outro ponto de atenção levantado por Bahia é a possibilidade de os municípios utilizarem o CIB como base para atualização dos valores de referência dos imóveis para fins de IPTU, aproximando-os do valor de mercado.“Ainda que não seja tecnicamente o valor venal, o uso dessas informações pode influenciar diretamente a base de cálculo do IPTU. Isso faz com que muitos municípios passem a enxergar a verticalização como uma estratégia de arrecadação”, observa.
Risco à qualidade de vida e ao conceito de cidade acolhedora
Para o especialista, o problema central é que esse movimento ocorre, em muitos casos, em detrimento do bem-estar urbano e da identidade arquitetônica das cidades. “Esses municípios sempre venderam a ideia de qualidade de vida, de bairros tranquilos, de planejamento urbano. Quando você muda isso sem uma adaptação adequada de infraestrutura, mobilidade e serviços públicos, você perde esse diferencial”, avalia.
Jorge Bahia conclui destacando a necessidade de equilíbrio entre desenvolvimento econômico, arrecadação e planejamento urbano. “O desafio é não transformar a cidade apenas em uma máquina de arrecadação. Crescer é importante, mas crescer com planejamento é essencial para não comprometer a sustentabilidade urbana e a qualidade de vida da população”, finaliza.
Foto: Contador, consultor empresarial e especialista em tributação Jorge Carlos Bahia.
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