Quem investe em imóveis para locação por temporada terá de rever a forma como administra seus negócios com a entrada em vigor das novas regras da Reforma Tributária. A legislação cria critérios que aproximam esse tipo de atividade do setor hoteleiro e pode elevar significativamente a carga tributária de proprietários que atuam de forma recorrente em plataformas como Airbnb e Booking.
Na prática, investidores que alugam imóveis por curta temporada poderão passar a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tornando indispensável uma avaliação sobre o momento ideal para migrar da pessoa física para a pessoa jurídica.
Segundo a advogada tributarista Vanessa Cardoso, fundadora do VCI Law, a reforma representa uma mudança estrutural no mercado de locações de curta duração. “A reforma cria um novo cenário regulatório em que o investidor informal ou sem planejamento será penalizado. O mercado de short stay deixa de ser tratado como simples renda passiva de locação civil e entra definitivamente no campo da atividade comercial de hospedagem”, afirma.
A fiscalização passará a considerar três fatores principais para caracterizar a atividade econômica: a habitualidade da oferta em plataformas digitais, a operação em escala — superior a três imóveis — e a gestão ativa do negócio, incluindo serviços como check-in, check-out e precificação dinâmica.
Limite de receita passa a definir tributação
A nova legislação estabelece parâmetros objetivos para a incidência do IBS e da CBS sobre pessoas físicas. Estará sujeito aos novos tributos quem obtiver receita anual de locação igual ou superior a R$ 240 mil proveniente de três ou mais imóveis ou faturamento de R$ 288 mil por ano com apenas um imóvel.
Nessas situações, a tributação se soma ao Imposto de Renda, cuja alíquota pode chegar a 27,5%, reduzindo significativamente a rentabilidade da operação.
Para Vanessa Cardoso, a mudança altera completamente a lógica financeira desse mercado. “A matemática do aluguel mudou drasticamente. Acima dessas faixas, manter os ativos no CPF pode se tornar financeiramente inviável. A migração para o Lucro Presumido passa a ser o caminho natural para proteger as margens de lucro de quem opera na média e no grande varejo de hospedagem”, destaca.
Pessoa jurídica poderá aproveitar créditos tributários
Embora a constituição de uma empresa implique o recolhimento do IBS e da CBS, ela também cria uma possibilidade inédita para muitos investidores: o aproveitamento de créditos tributários sobre despesas da operação. Entre os gastos que poderão gerar créditos fiscais estão as taxas cobradas pelas plataformas de reservas, contas de água e energia elétrica, aquisição de produtos de limpeza e serviços de administração terceirizada.
A especialista alerta, porém, que esse benefício dependerá de um controle rigoroso da documentação fiscal. “Esse benefício exige um controle fiscal extremamente rígido, pois os créditos só serão validados se os prestadores de serviço emitirem notas fiscais regulares destacando o imposto correspondente”, explica.
Diferença entre locação tradicional e short stay ganha peso
Outro ponto relevante da reforma é a diferenciação entre a locação tradicional e a locação por temporada. A legislação estabelece 90 dias como marco para separar os dois modelos.
Nos contratos com prazo superior a 90 dias haverá um redutor de 70% na alíquota, resultando em tributação estimada de 8,4%. Já as locações de curta temporada terão redução de apenas 40%, com carga estimada em 16,8%.
A diferença reforça a necessidade de avaliar cuidadosamente o modelo de exploração do imóvel antes da aquisição.
Planejamento começa antes da compra
Diante das novas exigências, especialistas recomendam que o planejamento tributário seja feito ainda na fase de aquisição do imóvel, e não apenas quando ele estiver pronto para locação.
Segundo Vanessa Cardoso, definir antecipadamente a estrutura societária pode evitar custos adicionais com ITBI, despesas cartorárias para transferência do patrimônio da pessoa física para a jurídica e até riscos de bitributação.
Com as novas regras, a Reforma Tributária transforma o mercado de locação por temporada em uma atividade que exige planejamento empresarial. Para investidores que pretendem expandir operações em plataformas digitais, entender o novo cenário fiscal poderá fazer a diferença entre manter a rentabilidade ou comprometer boa parte dos ganhos com tributos.
Foto: Advogada tributarista Vanessa Cardoso, fundadora do VCI Law.
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