ARTIGO DE JORGE CARLOS BAHIA
O diálogo constante com empresas do ramo imobiliário, construtoras e incorporadoras tem revelado uma mudança profunda — e, em muitos casos, preocupante — na lógica de investimento urbano adotada por diversos municípios brasileiros. Cidades que, historicamente, eram reconhecidas por suas características urbanísticas acolhedoras, planejamento cuidadoso e perfil residencial bem definido, passam agora por um processo acelerado de reconfiguração, impulsionado sobretudo pelo avanço do setor imobiliário e por novos instrumentos de controle fiscal e cadastral suporte na Reforma Tributária.
Tradicionalmente, essas cidades — muitas vezes classificadas como “cidades dormitório” — apresentavam um zoneamento claro e funcional: áreas específicas para parques industriais, comerciais e logísticos, regiões destinadas a residências horizontais, zonas próprias para adensamento vertical e preocupação evidente com infraestrutura adequada, especialmente no entorno de rodovias e eixos de distribuição. Esse modelo buscava equilíbrio entre desenvolvimento econômico, qualidade de vida e preservação das características arquitetônicas locais.
Entretanto, o que se observa atualmente é um esvaziamento gradual desse conceito. O planejamento urbano, em muitos municípios, vem sendo flexibilizado de forma significativa. Bairros historicamente compostos por residências unifamiliares passam a receber edifícios verticalizados, alterando drasticamente o perfil urbanístico, a densidade populacional e a dinâmica de serviços e mobilidade urbana.
A lógica econômica por trás da mudança
Nas reuniões realizadas com incorporadoras e construtoras, é evidente que a decisão de investir nessas áreas não ocorre de forma aleatória. Há uma leitura econômica clara por trás desse movimento. Um único terreno ocupado por uma residência horizontal gera uma arrecadação limitada de IPTU. Já o mesmo terreno, convertido em um edifício de oito, nove ou dez pavimentos, multiplica o número de unidades, frações ideais de terreno e, consequentemente, a base potencial de arrecadação municipal.
Essa equação fiscal parece ter ganhado peso relevante nas decisões de muitos gestores públicos. Ainda que o IPTU não faça parte diretamente da Reforma Tributária, os efeitos indiretos desse novo ambiente fiscal e cadastral são inegáveis.
O papel do CIB e do SINTER nesse novo cenário
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído no final de 2022, representa um divisor de águas no controle patrimonial e fiscal no país. Alimentado com informações provenientes dos cartórios de registro de imóveis — por meio do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) — o CIB consolida, na base da Receita Federal, dados precisos sobre imóveis e seus respectivos proprietários.
Desde janeiro de 2025 até dezembro de 2025, os cartórios estão disponibilizando integralmente essas informações à Receita Federal. A partir de 2026, esse banco de dados passa a produzir efeitos práticos relevantes, tanto para pessoas físicas quanto para o mercado imobiliário como um todo.
No cotidiano dos escritórios de contabilidade, esse impacto já é percebido de forma clara. É comum encontrar contribuintes com cinco, seis, sete ou até mais imóveis, que recebem aluguéis e deixam de declará-los sob o argumento de que os inquilinos também não informam esses pagamentos. Essa prática tende a se tornar insustentável. Com o CIB, a Receita Federal já possui a identificação do imóvel e do proprietário, tornando muito mais sensível e rastreável a omissão de rendimentos provenientes de locação.
Reflexos para os municípios e para o IPTU
Além do controle fiscal sobre rendimentos, há um debate crescente sobre o uso do CIB como ferramenta de apoio para definição do valor de referência dos imóveis pelos municípios. Ainda que não se trate, tecnicamente, do valor venal, a aproximação com o valor de mercado tende a impactar diretamente a base de cálculo do IPTU.
Nesse contexto, a verticalização de áreas antes ocupadas por residências horizontais passa a ser vista, por algumas administrações municipais, como uma estratégia indireta de ampliação de arrecadação futura. Mais unidades, maior densidade construtiva e maior valor agregado por metro quadrado resultam, inevitavelmente, em maior potencial arrecadatório.
O risco do abandono do conceito de bem-estar urbano
O grande ponto de atenção é que esse movimento parece estar ocorrendo, em muitos casos, em detrimento de princípios que sempre foram bandeiras do planejamento urbano moderno: qualidade de vida, harmonia arquitetônica, mobilidade adequada, preservação de identidades locais e uso racional da infraestrutura.
A mescla indiscriminada entre residências horizontais e verticalizadas, sem a devida adaptação viária, de serviços públicos e de equipamentos urbanos, tende a gerar conflitos urbanos, sobrecarga de infraestrutura e perda do caráter acolhedor que originalmente tornava essas cidades atrativas.
O que se percebe é uma convergência de interesses entre incorporadoras, construtoras e, em certa medida, administrações municipais, impulsionada por expectativas de valorização imobiliária e aumento de arrecadação. A Reforma Tributária, ainda que não alcance diretamente o IPTU, criou instrumentos — como o CIB e o SINTER — que ampliam significativamente a transparência patrimonial e fiscal, influenciando decisões estratégicas no setor imobiliário e na gestão pública.
O desafio que se impõe é encontrar um ponto de equilíbrio entre desenvolvimento econômico, responsabilidade fiscal e preservação do planejamento urbano. Caso contrário, corre-se o risco de transformar cidades planejadas e acolhedoras em espaços desordenados, onde a arrecadação de curto prazo se sobrepõe ao bem-estar coletivo e à sustentabilidade urbana de longo prazo.
Jorge Carlos Bahia É Bacharel em Administração de Empresas, contador, consultor empresarial, palestrante e professor em cursos profissionalizantes. Sócio proprietário do Grupo Bahia Associados, possui mais de 20 anos de experiência em empresas multinacionais, atuando nas áreas fiscal, tributária, contábil e de controladoria.
