REDE IMOBILIÁRIA CAMPINAS ORIENTA SOBRE PROCEDIMENTOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

“A
aquisição de um imóvel requer algumas cautelas por parte do comprador, cuja
inobservância pode acarretar dissabores futuros”, alerta o advogado e
presidente da Rede Imobiliária Campinas, Rodrigo Coelho de Souza. A entidade
está divulgando  uma série de orientações práticas para a aquisição de
imóveis. Essas orientações vão desde a análise da localização do imóvel, até a
lista de documentos exigidos, tanto para a venda de imóveis de pessoas físicas,
como de pessoas jurídicas. O presidente da Rede Imobiliária Campinas afirma que
inicialmente é essencial que o comprador tenha a assessoria de profissionais da
área, que sejam de sua confiança. “A intermediação de um corretor credenciado e
com experiência é indispensável”, acrescenta.

Rodrigo sugere que o imóvel que se
deseja comprar seja visitado por mais de uma vez, em horários e dias
diferentes. “Aconselha-se também verificar a existência de eventuais problemas
aparentes, tais como, rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e
elétricos. Caso haja dúvida, consulte um engenheiro civil, um arquiteto ou
empreiteiro de confiança”. O comprador deverá analisar também a posição do
imóvel em relação ao sol, a construções vizinhas, ventilação e nível de ruído
da região.

Outra orientação prática da Rede
Campinas é dar uma volta pelo bairro ou condomínio e conversar com os moradores
locais. Com isso podem ser obtidas algumas informações importantes, tais como a
existência de comércio e conveniências no entorno, escolas, segurança, tráfego
e infraestrutura local, entre outras.

Após a escolha do imóvel passa-se à
análise documental, que deverá ser feita por um advogado ou através do
departamento jurídico da imobiliária envolvida.

A Rede Imobiliária Campinas orienta
sobre os principais documentos a serem analisados com relação ao imóvel:

1)      Matrícula do imóvel
(certidão de propriedade). Todo imóvel está registrado em um Cartório de
Registro de Imóveis, conforme a região em que se localiza. O registro do imóvel
é feito pelo cartório, através de um documento denominado “Matrícula”, que
recebe um número e no qual consta a descrição do imóvel e todo o seu histórico
de propriedade, além de eventuais dívidas que pesem sobre ele. É através da
Matrícula que se comprova a propriedade do imóvel. Portanto, o nome do vendedor
deverá constar na Matrícula, como o último nome na cadeia registral. Também é
possível verificar, pela análise da matrícula, se o imóvel tem algum ônus, isto
é, se existe alguma dívida vinculada aquele imóvel. É de suma importância que a
Matrícula analisada seja recente e atualizada, com prazo de expedição de máximo
de quinze dias;

2)      Outro documento
inerente ao imóvel e que merece destaque é a Certidão Negativa de Débitos
Municipais, expedida pela Prefeitura local. Através dela é possível aferir se
constam débitos inerentes ao imóvel, tais como IPTU, taxa de lixo,
contribuições de melhoria, entre outros. A dívida do IPTU sempre acompanha o
imóvel, portanto, certifique-se que não haja qualquer pendência;

3)      Caso o imóvel faça
parte de um condomínio ou loteamento é necessário solicitar a administradora ou
ao síndico, uma declaração negativa de débitos, relativa ao imóvel. Esta
declaração deverá conter a autenticação da assinatura, bem como a prova da
eleição do síndico. Solicite também uma cópia das atas das assembleias, para se
certificar que não existem parcelas extras de taxas condominiais ou dívidas em
nome do condomínio. Também é prudente solicitar as certidões do condomínio,
para constatar eventuais dívidas que poderão ser cobradas dos condôminos no
futuro;

4)      Através de uma
consulta via internet ou diretamente nas concessionárias é possível verificar a
existência de débitos de água ou energia elétrica, pertinentes ao imóvel.

Tão importante quanto à análise dos
documentos do imóvel, é a análise dos documentos e certidões relativas aos
vendedores. Para que o proprietário de um imóvel possa vendê-lo é preciso
verificar se ele é solvente, ou seja, se a venda daquele imóvel não desfalcará
seu patrimônio e por consequência prejudicará eventuais credores, que poderão
contestar a venda futuramente. Essa análise se dá mediante a consulta de
algumas certidões. Antes, porém, é preciso verificar se o vendedor é pessoa
física ou jurídica. Se for pessoa física, é importante verificar se o vendedor
é casado ou não e qual o regime de bens que rege o casamento.

No caso das pessoas físicas devem ser
solicitados os seguintes documentos:

1)    Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos,
compreendendo o período de 5 anos;

2)    Certidões Negativas de processos da Justiça Estadual,
compreendendo o período de 10 anos;

3)    Certidões Negativas de Processo Fiscais, Municipais
e Estaduais compreendendo o período de 10 anos;

4)    Certidões Negativas de processos da Justiça Federal
de Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais, compreendendo o período de 10
anos;

5)    Certidão Negativa de processos Trabalhistas
(Justiça do Trabalho) o período de 10 anos;

6)    Certidão Negativa de Débitos Tributários e
Contribuições Federais

7)    Cópia da certidão de casamento (se houver).

É importante ressaltar três pontos:

1)    Caso o vendedor seja casado, é imprescindível que
sejam exibidas as certidões do casal;

2)    Caso o vendedor resida em outra cidade, diversa de
onde se encontra o imóvel, é importante solicitar as certidões em ambas as
cidades, ou seja, do local do imóvel e do domicílio do vendedor;

3)    Caso alguma certidão indique algum apontamento será
necessário solicitar uma certidão de objeto e pé, que irá
demonstrar qual o objeto da ação e em que pé se encontra.

O presidente da Rede Campinas frisa,
que nem todo apontamento é impeditivo da venda. A venda somente se
inviabilizará, caso fique comprovado através das certidões que os venderes se
tornarão insolventes com a alienação do imóvel.

Caso o vendedor seja uma pessoa
jurídica, será necessário analisar os seguintes documentos, além das certidões
supra mencionadas:

1)    Cartão do CNPJ
(Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica);

2)    Certidão Negativa
de Débito do INSS e Certidão de Quitação de tributos Federais administrados
pela Receita Federal;

3)    Certidão negativa
do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);

4)    Contrato social se
a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta
comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;

5)    Estatuto Social se
for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembleia Geral que elegeu a
atual diretoria e a ata que autorizou a alienação;

6)    Verificar, através
do contrato social ou Estatuto, quem tem poderes de representar a empresa.

O presidente da Rede Imobiliária
Campinas, Rodrigo Coelho de Souza, afirma que as pessoas não podem esquecer que
todo negócio envolve riscos e isso não é diferente na compra e venda de
imóveis, mas se todas essas orientações e cautelas forem observadas, esse risco
será praticamente eliminado.

Foto: Presidente da Rede Imobiliária Campinas, Rodrigo Coelho de Souza. 

Crédito: Roncon & Graça Comunicações.