Com o mercado de IPOs praticamente paralisado há quatro anos, o setor imobiliário – historicamente dependente de injeções de capital via abertura de capital – vem encontrando em uma nova estrutura de investimento uma alternativa para manter seu ritmo de crescimento. Trata-se dos fundos de permuta, modelo que vem ganhando força e se consolidando como uma tendência estrutural no mercado, segundo a Seneca Evercore, boutique de assessoria financeira líder nesse segmento.
O sócio-fundador da Seneca Evercore, Daniel Wainstein, define o formato como o “IPO dos projetos de incorporação”. Nesse modelo, os investidores passam a deter participação direta em empreendimentos imobiliários, em vez de se tornarem sócios das incorporadoras, enquanto estas conseguem os recursos necessários para desenvolver seus projetos a uma avaliação mais vantajosa do que obteriam por meio de uma oferta pública tradicional. “O modelo elimina os altos custos de uma listagem em bolsa, como as obrigações regulatórias e a manutenção de uma estrutura de relacionamento com investidores. Isso só se tornou viável recentemente, com o amadurecimento do mercado investidor imobiliário e a busca crescente por fundos especializados nesse tipo de ativo”, explica Wainstein.
O executivo ressalta que a dinâmica atual dos investidores é mais favorável a esse tipo de operação do que aos IPOs. “Nas ofertas que estamos conduzindo, reunimos um conjunto de projetos já existentes, que formam um pacote no qual investidores podem participar com diferentes percentuais, além de incluir outros empreendimentos semelhantes posteriormente. É por isso que dizemos que os fundos de permuta são o novo IPO do setor imobiliário, com potencial até para follow-ons mais bem precificados”, afirma.
A estrutura, segundo Sarah Balestero, sócia-diretora de mercado de capitais da Seneca, permite viabilizar vários projetos simultaneamente, diluindo riscos operacionais e financeiros e atraindo parceiros sob medida para cada desenvolvimento.
Historicamente, o setor imobiliário sempre teve papel de destaque nas janelas de IPO no Brasil. Em 2020, último ciclo relevante de aberturas de capital, uma em cada quatro ofertas veio de empresas do segmento. A necessidade de capital próprio (equity) é intrínseca ao modelo de negócios das incorporadoras, que dependem desse recurso para viabilizar novos empreendimentos, complementando o financiamento obtido via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Entretanto, o modelo tradicional de IPO perdeu atratividade. “O problema surge no pós-abertura de capital. Grande parte dessas companhias negocia hoje abaixo do valor patrimonial – nove entre as doze incorporadoras de médio e alto padrão – o que inviabiliza novas captações via follow-ons, já que os acionistas naturalmente resistem à diluição em condições desfavoráveis”, conclui Wainstein.
Com os fundos de permuta, o mercado imobiliário encontra uma nova via para financiar seu crescimento — menos custosa, mais flexível e mais alinhada à realidade atual dos investidores e incorporadores.
Foto: Sarah Balestero, sócia-diretora de mercado de capitais da Seneca e Daniel Wainstein, sócio-fundador da Seneca Evercore.
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