ARTIGO – O CUSTO DA BUROCRACIA NO SETOR IMOBILIÁRIO

*Rubens Menin Teixeira de Souza

No final do ano passado, a Abrainc –
Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, instituição que
tenho a honra de presidir, realizou em São Paulo, em parceria com a CBIC –
Câmara Brasileira da Indústria da Construção e com o MBC – Movimento Brasil
Competitivo, o Workshop Final destinado à avaliação dos resultados do trabalho
encomendado à empresa internacional especializada Booz & Company sobre as “Principais Barreiras Regulatórias e
Burocráticas no Desenvolvimento do Setor Imobiliário Brasileiro”.  Depois de devidamente formatado, esse alentado
estudo e suas conclusões propositivas serão formalmente entregues, nos próximos
dias, às principais autoridades da República, na forma de uma contribuição
capaz de mostrar objetivamente, “como a desburocratização
pode abaixar o preço do imóvel”, enfatizando aspectos relacionados com os
impactos no prazo de construção, na segurança jurídica dos negócios e,
principalmente, na redução final dos custos e dos preços de venda.

Uma das muitas conclusões interessantes do estudo encomendado pela Abrainc,
por seu ineditismo, é a surpreendente quantificação da ineficiência gerada na
cadeia produtiva do setor imobiliário, cujos custos anuais foram estimados em
R$ 19 bilhões. É muito dinheiro desperdiçado em decorrência de causas e fatores
facilmente removíveis, desde que seja implementado um efetivo programa de
desburocratização e desregulamentação, em benefício dos compradores finais e da
ampliação do acesso à habitação.  Nesse
particular, nunca é demais lembrar que, assim como os preços dos terrenos e dos
materiais utilizados nas construções, os custos da excessiva burocracia também
são transferidos aos compradores finais dos imóveis, a quem cabe a inglória
missão de pagar uma conta que poderia ser significativamente menor.

Evidentemente, um diagnóstico dessa espécie e as proposições dele
decorrentes interessam às autoridades públicas, aos decisores políticos, aos
órgãos reguladores e aos demais agentes envolvidos em todo o processo que se
desenvolve desde a aquisição dos terrenos (também impactada indevidamente por
acréscimos de custos), até a obtenção dos financiamentos (exageradamente
onerosos) por parte dos compradores finais e passando pelas atividades típicas
de construção e gerenciamento dos canteiros (nas quais os custos da
ineficiência, com possibilidade de remoção, costumam situar-se na faixa de 12%
a 16%, dependendo do tipo de empreendimento). Ineficiências significativas também
foram diagnosticadas nas atividades cartoriais de preparação de escrituras e de
registro de imóveis, seja pelos prazos excessivos, seja pelos elevados custos.
O fato é que, mesmo com objetivos menos ambiciosos para um eventual programa de
desburocratização e desregulamentação aplicável ao setor imobiliário nacional,
não seria muito difícil e nem muito demorada a remoção de empecilhos que
resultassem numa redução final da ordem de 15% a 20% no preço de venda dos
imóveis, principalmente naqueles destinados à primeira moradia de brasileiros
com salários ou capacidade de investimentos limitados.

Em resumo, pela lógica financeira do processo, as conclusões do estudo
encomendado pela Abrainc interessam, não apenas à Administração Pública (de
quem dependem as ações para eliminação do “entulho burocrático” que vem se
acumulando e intensificando desde as épocas coloniais), como também, e
principalmente, aos compradores dos imóveis (responsáveis finais pelo pagamento
da conta e que, por isso mesmo, deveriam se engajar de forma mais firme na luta
pela racionalização dos procedimentos, levantando a bandeira da
desburocratização). Afinal, para estes, segundo um raciocínio simplificado, mas
didático, tudo se passa como se eles estivessem comprando um apartamento de dois
dormitórios e pagando por um imóvel de quatro quartos.

* Rubens Menin
Teixeira de Souza é presidente da MRV Engenharia e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

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