FEIRÃO CAIXA DA CASA PRÓPRIA, O QUE RESTOU DE BOM DO CICLO VIRTUOSO

Em 2004, o volume de
crédito imobiliário no mercado brasileiro não passava de R$ 4 bilhões e ainda
pairava a resistência cultural da população ao financiamento imobiliário,
depois da ultima década de penúria frente ao mercado inflacionário e queda dos
preços dos imóveis constituídos como garantias hipotecárias.

Nesse mesmo ano, a
Caixa Econômica Federal, que herdou o legado do extinto BNH e que já constituía
a inteligência e melhor competência para o crédito da “habitação” iniciou uma
grande estratégia de marketing denominada Feirão Caixa da Casa Própria. O
principal objetivo da estratégia era comunicar a população brasileira
resistente ao endividamento, sobre as vantagens de contratar uma Carta de
Crédito, nos funding FGTS, ou SBPE, de acordo com a renda familiar, com foco na
moradia. Na época não se pensava em desovar estoques e muito menos reunir
muitos ofertantes no mesmo local, devido ao pequeno número ofertas e mercado
ainda insipiente.

Os anos que se
sucederam trouxeram estabilidade econômica, regras claras e duradouras e os
players foram aceitando o convite e a provocação do Feirão. Do lado ofertante,
um número cada vez maior de bons empreendedores, incorporadoras e construtoras,
e no meio, o mercado intermediário competente, constituído por imobiliárias, corretores
e seus arranjos inteligentes. No fim da cadeia, o consumidor comprando imóveis
para moradia ou investimento.

Catalisando este
processo, a Caixa disponibilizou crédito e serviços de boa qualidade,
investindo em capacitação de seus profissionais e em rede de atendimento com a
criação dos correspondentes imobiliários. E o governo, que não atrapalhava,
criou o Programa Minha Casa Minha Vida, numa medida anticíclica com a crise de
2008, que merece abordagem em texto exclusivo.

Com este ambiente
propício e suas boas condições de “temperatura e pressão” o volume de crédito
imobiliário saltou dos R$ 4 bilhões para R$ 135 bilhões em 2013, pico do ciclo
virtuoso, atingindo quase 9% do PIB Nacional.

E nesta escala de
crescimento, ano a ano, a Caixa veio promovendo sua melhor estratégia de
campanha publicitária e mobilizando toda a cadeia da construção civil. Nos anos
do auge, os objetivos foram mudando e culminando com megaeventos regionais
disponibilizando à população cada vez mais empreendimentos e imóveis novos e
usados de parceiros. Porém, imóveis na planta sempre foram o principal alvo,
pois no fomento à produção eles têm se tornado a maior fonte de emprego e renda
da cadeia da Construção Civil.

A mobilidade social
verificada neste período, com a ascensão da classe C ao consumo e endividamento
de longo prazo, também tinha a adesão de famílias e proponentes de cada vez
menores faixas etárias.

Também caracterizou o
sucesso da estratégia a mobilização do corpo funcional do Banco, que pouco
terceirizava. Toda a organização do evento sempre foi feita com muito
comprometimento por técnicos, equipes gerenciais e parceiros e o resultado
sempre tem sido gratificante também para quem trabalha incansavelmente e
comemora o final de cada ação anual como a principal de suas vidas. Isto,
porque cada atendimento que se reverte em um financiamento ou negócio é um
sonho realizado pelas famílias, predominantemente seus primeiros imóveis.
Momento gratificante para todos.

E veio a crise
politica que persiste desde 2014, culminando com grave crise econômica que
derrubou a confiança de empreendedores e consumidores. O Feirão da Caixa,
instituído no calendário nacional e comemorando 12 anos infelizmente não tem
muito a comemorar nesta edição de 2016 e indica que muitas mudanças precisam
acontecer na próxima edição, já que os volumes ofertados e comercializados vêm
caindo ano a ano.

O Feirão de 2017
poderia, por exemplo, trazer como novidade uma nova fonte de recursos para o
crédito imobiliário, uma nova Carta de Crédito, acessível em termos de taxa de
juros, desindexada da inflação e atrelada a capitais de duration compatíveis
com as três décadas que o consumidor do financiamento imobiliário já aceitou
aderir.

Para o planejamento
da sua décima terceira versão, a Caixa precisa considerar o cenário e o momento
que passa o país e o fim da década de ouro do crédito imobiliário. Cenário este
em que o Banco estatal, pode inclusive abrir seu capital, segundo algumas
correntes defendem. Só não pode abrir mão da core competence que é o crédito
imobiliário e sim aperfeiçoa-la e desenvolve-la mais ainda. Competência que se
reflete nos resultados do balanço da Caixa, mostrando o percentual acima de 60%
de crédito imobiliário na carteira total, além de deter cerca de 70% de
participação no mercado de crédito imobiliário.

Em épocas de mudanças
estruturantes como deveremos presenciar nos próximos meses, as boas iniciativas
e as melhores competências precisam ser mantidas, valorizadas e aperfeiçoadas.
A Caixa precisa continuar sendo o principal agente promotor da habitação e do
crédito imobiliário, respondendo ao Estado Brasileiro e não ao Governo de
plantão. Esta melhor competência da empresa precisa ser mantida. O Estado não
precisa ter um banco para realizar operações commodities de bancos comerciais
privados.

E que venham os
futuros Feirões Caixa da Casa Própria, ano após ano, promovendo ou participando
ativamente de outros ciclos virtuosos da Construção Civil e do Crédito
Imobiliário.

       

Diretor da Habita’z,
Marcos Fontes é professor de Economia da IBE-FGV especialista nas áreas de
Finanças e Imóveis com ênfase em crédito imobiliário e construção civil.