Panorama de Negócios
28 de maio de 2015.
ARTIGO DE EDUARDO LUQUE E RENATO REVOREDO
O setor imobiliáriobrasileiro, representado por suas empresas de incorporação residencial e
comercial, viveu altos e baixos nos últimos 10 anos. Passou de um setor que tinha
uma gestão familiar e menos profissionalizada a um segmento mais maduro e
capacitado; com a grande quantidade de IPOs de 2007, o setor teve seu momento
de prestígio entre os investidores; chegou ao auge das expectativas otimistas
em 2010 (após um ano de cautela circunstancial da crise de 2009); e finalmente,
enfrentou o descontrole operacional e resultados financeiros abaixo do esperado
entre 2012 e 2014.
Entre os players deste mercado, o momento é quase
unânime: o tamanho do setor está, no viés mais otimista, em cerca de 60% do que
se praticava em 2010-11. Esta percepção é embasada pelos dados de lançamentos
de imóveis, os VGVs (Valores Gerais de Vendas – em reais) atuais versus o que
se lançava em 2010.
unânime: o tamanho do setor está, no viés mais otimista, em cerca de 60% do que
se praticava em 2010-11. Esta percepção é embasada pelos dados de lançamentos
de imóveis, os VGVs (Valores Gerais de Vendas – em reais) atuais versus o que
se lançava em 2010.
Há um consenso de que
o mercado é menor e isto pode indicar uma curva de crescimento mais estável nos
próximos anos.
o mercado é menor e isto pode indicar uma curva de crescimento mais estável nos
próximos anos.
Ainda que este
mercado esteja menor, o número de players não diminuiu– as maiores empresas da
época pós-IPOs, com exceção de poucos casos dos fechamentos de capital,
continuam presentes. O número de empresas e fundos de investimento dedicados à incorporação
também aumentou. Diante de um ambiente de concorrência acirrada, os desafios
atrelados ao setor ficam ainda maiores.
mercado esteja menor, o número de players não diminuiu– as maiores empresas da
época pós-IPOs, com exceção de poucos casos dos fechamentos de capital,
continuam presentes. O número de empresas e fundos de investimento dedicados à incorporação
também aumentou. Diante de um ambiente de concorrência acirrada, os desafios
atrelados ao setor ficam ainda maiores.
As
incorporadoras têm desenvolvido estratégias para solucionar as dificuldades
decorrentes do crescimento desenfreado dos “anos de ouro” neste momento de
baixa de VGVs, para estarem prontas quando o novo ciclo de crescimento voltar.
incorporadoras têm desenvolvido estratégias para solucionar as dificuldades
decorrentes do crescimento desenfreado dos “anos de ouro” neste momento de
baixa de VGVs, para estarem prontas quando o novo ciclo de crescimento voltar.
O foco tem sido
direcionado para aprimorar a gestão interna, rever
portfólio de ativos e dar giro para estoques de unidades já concluídas.
direcionado para aprimorar a gestão interna, rever
portfólio de ativos e dar giro para estoques de unidades já concluídas.
Outro ponto
desafiador é o atual momento de incerteza política e macroeconômica, que eleva
a cautela para aquisição de produtos imobiliários e torna os encargos
financeiros do crédito imobiliário mais caros, com análise de crédito mais rígida
por bancos e incorporadoras. Ao mesmo tempo, o valor cobrado por metro
quadrado, que dobrou de 2007 a 2013, mantém-se estável e com viés de baixa, o
que indica que o setor pode ser menor ainda do que o percentual citado acima.
desafiador é o atual momento de incerteza política e macroeconômica, que eleva
a cautela para aquisição de produtos imobiliários e torna os encargos
financeiros do crédito imobiliário mais caros, com análise de crédito mais rígida
por bancos e incorporadoras. Ao mesmo tempo, o valor cobrado por metro
quadrado, que dobrou de 2007 a 2013, mantém-se estável e com viés de baixa, o
que indica que o setor pode ser menor ainda do que o percentual citado acima.
Ainda existem tópicos
mais pontuais, embora provavelmente passageiros, como o aumento de distratos
contratuais, crise hídrica e nova norma de desempenho, que complementam a
agenda de preocupação de executivos do setor.
mais pontuais, embora provavelmente passageiros, como o aumento de distratos
contratuais, crise hídrica e nova norma de desempenho, que complementam a
agenda de preocupação de executivos do setor.
Entretanto,
entendemos que também existe o outro lado, que é opostamente otimista em
relação a tudo o que foi dito até aqui. Existe ainda um considerável déficit
habitacional no país, estimado em cerca de 8 milhões de unidades, e uma curva
ascendente do PIB per capita em reais, que provavelmente deverá, apesar de
todos os fatores que pesam contra, continuar subindo nos próximos anos.
entendemos que também existe o outro lado, que é opostamente otimista em
relação a tudo o que foi dito até aqui. Existe ainda um considerável déficit
habitacional no país, estimado em cerca de 8 milhões de unidades, e uma curva
ascendente do PIB per capita em reais, que provavelmente deverá, apesar de
todos os fatores que pesam contra, continuar subindo nos próximos anos.
Um ponto importante a
se ressaltar é que, diferentemente de alguns outros países latino-americanos
que valorizam ativos imobiliários lastreados pelo dólar, como a vizinha
Argentina, o lastro brasileiro ainda é o real – a despeito de desvalorização.
Portanto, a “liquidez” de ativos se dá com base em reais e é menos afetada pelas
oscilações de câmbio.
se ressaltar é que, diferentemente de alguns outros países latino-americanos
que valorizam ativos imobiliários lastreados pelo dólar, como a vizinha
Argentina, o lastro brasileiro ainda é o real – a despeito de desvalorização.
Portanto, a “liquidez” de ativos se dá com base em reais e é menos afetada pelas
oscilações de câmbio.
Outro fator positivo é
o crescimento dos grandes centros urbanos e do número de domicílios, que deve
impactar o número de mudanças de domicílio no longo prazo. Comparativamente a
outros países, esse número é pequeno (1,8 vezes no Brasil, enquanto que a média
de países desenvolvidos é de 9 a 10 vezes), mas vem aumentando. Também integra
esta equação a representatividade da faixa etária de 25-45 na pirâmide
brasileira, que terá seu auge nos próximos anos – o chamado bônus demográfico,
e este estrato etário é o maior consumidor de produtos imobiliários.
o crescimento dos grandes centros urbanos e do número de domicílios, que deve
impactar o número de mudanças de domicílio no longo prazo. Comparativamente a
outros países, esse número é pequeno (1,8 vezes no Brasil, enquanto que a média
de países desenvolvidos é de 9 a 10 vezes), mas vem aumentando. Também integra
esta equação a representatividade da faixa etária de 25-45 na pirâmide
brasileira, que terá seu auge nos próximos anos – o chamado bônus demográfico,
e este estrato etário é o maior consumidor de produtos imobiliários.
Estes fatores
proporcionarão às incorporadoras, quando trabalharem em produtos certos e para as
necessidades dos seus clientes, uma margem de lucro razoável para empresas, acionistas
e investidores.
proporcionarão às incorporadoras, quando trabalharem em produtos certos e para as
necessidades dos seus clientes, uma margem de lucro razoável para empresas, acionistas
e investidores.
* Eduardo
Luque é sócio da PwC Brasil e líder de Engenharia & Construção.
Luque é sócio da PwC Brasil e líder de Engenharia & Construção.
* Renato
Revoredo é especialista da PwC Brasil do setor de Engenharia & Construção.
Revoredo é especialista da PwC Brasil do setor de Engenharia & Construção.
Foto: Eduardo Luque.
Crédito: Paula Ruiz
